서울 서초구 내곡동에 위치한 고급 주거 단지 ‘르엘 어퍼하우스’는 최근 본 프로젝트 파이낸싱(PF)을 성공적으로 마무리하고 이달 15일에 착공 승인을 받으면서 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 현재 부동산 시장에서 PF 리스크가 계속해서 문제시되고 있는 가운데, 하이엔드 주택 시장에서도 ‘옥석 가리기’ 현상이 두드러지며 안정성이 핵심 화두로 떠오르고 있다. 특히 토지 매입과 자금 확보 등에서 사업의 안전성이 중요한 요소로 작용하고 있다.
하지만 모든 하이엔드 주택 사업이 문제 없이 진행되는 것은 아니다. 강남 지역의 일부 고급 주택 단지들은 PF 문제로 인해 사업에 차질을 빚고 있다. 예를 들어, 신사동의 한 26가구 단지는 브릿지론 상환 후 본 PF 전환에 어려움을 겪으며 세 번이나 만기 연장을 해야 했다. 논현동의 한 35가구 규모의 고급 주상복합 단지 또한 1800억 원 규모의 브릿지론을 리파이낸싱하고 3개월간 만기 연장을 거쳤지만 여전히 본 PF로 넘어가지 못한 상태이다.
브릿지론은 본 PF 이전에 시행사가 토지 매입, 인허가 등 초기 자금을 고금리로 조달하는 방식이다. 본 PF 단계에서는 토지를 담보로 은행에서 자금을 대출받아 브릿지론을 상환하는데, 최근 부동산 시장 침체로 인해 본 PF 전환이 지연되면서 많은 시행사가 높은 금리를 감당하거나 연체 위기에 처해 있는 상황이다.
금융기관은 본 PF를 승인하기 위해 높은 사전 계약률을 요구하며, 보통 50~70%의 사전 계약률을 달성해야 한다. 이에 따라 일부 하이엔드 단지들은 사전 분양 계약을 통해 계약금을 미리 받아서 분양을 진행하고 있다. 하지만 이러한 방식은 사전 계약률을 달성하지 못할 경우 착공이 지연되거나 수요자에게 불이익이 발생할 수 있다.
전문가들은 이런 불안정한 상황 속에서 자산가들이 안정성과 장기 가치를 중시하며, 하이엔드 주택 시장에서도 선택적 투자가 더 심화될 것으로 전망하고 있다.
한편, 서초구 내곡동에 위치한 ‘르엘 어퍼하우스’는 2022년에 5950억 원의 브릿지론을 성공적으로 조달한 데 이어, 지난해 12월에는 8500억 원 규모의 본 PF를 완료하며 안정적인 사업 진행을 보여주고 있다.
이 단지는 강남 지역의 자연과 어우러진 고급 주거 공간으로, 지하 2층에서 지상 3층까지 총 222가구 규모로 조성될 예정이다. 전용면적 117㎡부터 270㎡까지 다양한 대형 평수로 구성되며, 대한민국 상류층을 타겟으로 한 최고급 서비스를 제공할 예정이다. 조식 제공, 룸서비스, 하우스 키핑, 컨시어지 서비스는 물론 피트니스 클럽, 최고급 스파, 라운지 등의 다양한 편의시설이 포함될 계획이다.
분양 갤러리는 서울시 강남구 논현동 인근에 마련되어 있으며, 현장 전망대는 서초구 내곡동에 설치되어 있다. 이 두 곳 모두 사전 예약을 통해 운영되고 있어, 관심 있는 수요자들은 예약 후 방문이 가능하다.
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